【宜昌裝修新聞】房地產(chǎn)價格回歸成交低迷 樓市“博傻”時代已過

曠日恒久的調(diào)控下，開發(fā)商對現(xiàn)金流和回款率的要求越來越高，貶價走量成為一種可行選擇。

9月下旬，泰禾合肥院子某個戶型貶價4000元/平方米促銷，隨即引來老業(yè)主集體維權。一些老業(yè)主在售樓處拉起橫幅，抗議泰禾的調(diào)價行為，并提出退款等要求。

當月早些時候，宜昌、杭州也先后呈現(xiàn)因貶價而引發(fā)的業(yè)主“維權”行為，業(yè)主認為開發(fā)商“胡亂定價”、“欺詐業(yè)主”、“喪失誠信”。

早在本年6月，長沙市通州區(qū)的K2十里春風項目售樓處也曾被業(yè)主“困繞”，裝修資訊，并被要求退房，起因同樣在于項目售價下調(diào)。

縱觀我國房地產(chǎn)發(fā)展史，業(yè)主因貶價而維權的現(xiàn)象時有產(chǎn)生，且大多呈現(xiàn)在市場下行之時。萬科、保利、龍湖等大型房企的售樓處，都曾遭遇過“圍攻”。

相比因直接貶價而導致“維權”，在市場下行期，開發(fā)商推出變相的價格策略更為常見。

8月末，恒大全國在售住宅樓盤打出了全部8.9折優(yōu)惠的廣告，首付款也可以分期支付，最低首付僅需5%。中糧也于9月末啟動全國范圍內(nèi)的“購房節(jié)”，對近萬套房源推出優(yōu)惠折扣，涉及16個城市66個項目。

在長沙市場，萬科、城建等房企都推出了價格策略。珠三角、廈門等區(qū)域的新房項目，近期也有分歧水平的價格優(yōu)惠步伐推出。雖然官方的房價數(shù)據(jù)仍然表現(xiàn)出很好的漲勢，但從市場一線來看，調(diào)整的端倪似乎已經(jīng)呈現(xiàn)。

在樓市調(diào)控嚴厲打壓下的房地產(chǎn)市場，真的扛不住了嗎？

“最后的選擇”

“2008年，2011年，2014年，全國呈現(xiàn)過3輪非常明顯的退房潮現(xiàn)象，只要房價呈現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象，前期購房者就開始所謂的貶價維權?！敝性禺a(chǎn)指出，貶價“維權”的現(xiàn)象時有呈現(xiàn)，其中以2011年最為典型。

公開信息表現(xiàn)，從2011年9月開始，長沙、北京、南京、寧波等地不竭呈現(xiàn)貶價維權現(xiàn)象，萬科、龍湖、合生等多個企業(yè)旗下項目的售樓處被砸毀，部分項目的業(yè)主還與保安產(chǎn)生肢體斗嘴。

依照業(yè)內(nèi)的觀點，這三個年份均為房地產(chǎn)市場的“小年”，在監(jiān)管層出臺樓市調(diào)控政策之后，市場呈現(xiàn)下行。為擔保現(xiàn)金流，開發(fā)商祭出各種價格優(yōu)惠策略，部分項目明顯貶價。

本年的市場形勢，被認為與上述三年有著類似之處。在曠日恒久的調(diào)控下，開發(fā)商對現(xiàn)金流和回款率的要求越來越高，貶價走量成為一種可行的選擇。

但有房企人士近日向21世紀經(jīng)濟報道暗示，“直接貶價”通常是企業(yè)最后的選擇。因為多年的操盤經(jīng)驗講述房企，直接貶價通常會引發(fā)類似的糾紛。

“如果不得已要進行調(diào)整時，最先選擇是‘降配’?！痹撊耸空f，“降配”是指在不調(diào)整價格的基礎上，對裝修、綠化等配套辦法的尺度進行下調(diào)，從而增補利潤率的損失。

在“降配”的同時，有些項目還會變相貶價，好比，減少贈送面積、提高車位價格、提高精裝修價格等等。這些做法同樣能夠達到增補利潤率的目的。首次開盤的項目則可以選擇低開（低價開盤），或價格優(yōu)惠策略等。近期的價格優(yōu)惠策略，大多產(chǎn)生在首次開盤的項目中。

該人士暗示，選擇直接貶價，通常意味著項目已經(jīng)“別無選擇”，這是一個“既損戰(zhàn)敗潤、又損失口碑”的做法。

價格回歸？

房地產(chǎn)項目直接貶價的原因不少，但綜合來看，很大部分都存在前期定價過高的現(xiàn)象。

宜昌某房企人士9月28日向21世紀經(jīng)濟報道暗示，過去一年來，宜昌房價呈現(xiàn)大幅上漲，部分項目在半年內(nèi)的漲價幅度跨越50%。這其中雖不乏好地段的優(yōu)質(zhì)項目，但部分地段、品質(zhì)欠安項目也跟風上漲。

到本年，宜昌的調(diào)控政策不竭深化，“限價令”的執(zhí)行尤為嚴厲。好地段的項目價格尚可維持，品質(zhì)欠安的郊區(qū)項目，則不能不進行價格回調(diào)。

北京易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進將這種調(diào)整稱為“回歸”，因為，“前期房價大幅上調(diào)，自己便是非理性的行為”，在調(diào)控的壓力下，價格泡沫必將要被擠出。

他暗示，在我國房地產(chǎn)市場，需求從來都不是安穩(wěn)釋放的。受調(diào)控政策、買漲心態(tài)等影響，市場需求通常表示出集中釋放，然后又集中收縮的現(xiàn)象。而供給端的反應往往滯后于需求端。因此，當市場需求呈現(xiàn)收縮時，不少項目就不能不對錯誤價格策略做出調(diào)整。

在這個過程中，“限價令”的影響不成忽視。“有時候，被限價的項目其實不在你那個區(qū)域，但一旦此外區(qū)域價格被限，市場的整體預期就變了，你再依照原來的價格賣，就賣不出去了?！鼻笆鲆瞬科笕耸堪凳尽?br/>